כחלק מהבדיקות המקדמיות לרכישת דירה/עסק אנו מבצעים ביקור בנכס לצורך זיהויו הוודאי והשוואת המצב הקיים בפועל אל המצב המאושר בהיתרי הבניה ובודק האם ישנן חריגות בניה ביחס להיתרי הבניה הקיימים בארכיוני מחלקות ההנדסה של הוועדות השונות לתכנון ובניה. לחריגות אלו יכולה להיות השפעה מרחיקת לכת על עסקת קניית הדירה/עסק ולכן חשוב לדעת על מה מדובר ולאתר חריגות בניה טרם החתימה.

חריגות בניה עלולות להוות בעיה באופן משמעותי על עסקת רכישת נכס מהטעמים הבאים:

1. גילוי נאות של המוכר – חובה על המוכר ליידע את הקונה בדבר הימצאות של חריגות בניה, ואי מילוי הוראה זו כמוה כהפרת חוזה על כל המשתמע מכך.
2. אישור לטאבו לרשם המקרקעין על פי סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] – העירייה עלולה לעכב אישורים הדרושים לצורך העברת הזכויות למוכרים ואף לדרוש תשלום מס היטל השבחה שלא היה מתוכנן קודם למכירת הדירה.
3. נטילת משכנתא – שמאי המקרקעין מטעם הבנק בוחן את הנכס ללא חריגות הבניה שמתגלות. הבנק נותן הלוואה על סמך בדיקת השמאי כך שהיקף ההלוואה יכול להיות נמוך משמעותית אל מול מחיר הנכס כפי שסיכמו הצדדים. המשמעות לכך שבסופו של תהליך הבנק ייתן פחות משכנתא.
4. מכירת הנכס בעתיד – גם כאשר הרשות המקומית "מחליקה" על חריגות בניה בנכס נכון למועד הרכישה, לא ניתן לדעת אם זה יהיה המצב גם במועד המכירה. אשר על כן לחריגות הבניה יכולה להיות השפעה על מחיר המכירה בעתיד ועל הצורך בהשקעת כספים כדי להכשיר/להסדיר את חריגות הבניה.

מדובר בנושא מורכב ולעיתים דורש בדיקה מול וועדות התכנון ומומלץ לגלות חריגות בניה בשלב המקדמי לרכישת דירה/עסק.

למשרדנו ניסיון רב בתחום ובבדיקות מקצועיות מקדמיות לנכס, ושירות זה יינתן בחינם במסגרת הסכם שכר הטרחה להכשרת חריגות הבניה בהליך רישוי בניה מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה ככל שיידרש על כך בהמשך.

מודגש שכל נכס הינו ייחודי ואינו דומה למשנה, וכל מקרה נבחן לגופו.

לסיכום כמו כל תהליך והליך בירוקרטי, קיצור לוחות זמנים מתאפשר ע"י בניית אסטרטגיה מתאימה, ניהול נכון ומקצועי ותיאום מול כל בעלי עניין בפרויקט.